Asset Deal erklärt

In diesem Beitrag geht es um den sogenannten Asset Deal. Dabei handelt es sich um eine bestimmte Form bei Transaktionen von Immobilien.

Was ist ein Asset Deal?

Ein Hoteldeal kann als Anteilsverkauf (Share Deal) strukturiert werden, bei dem ein Käufer das Eigentum an der Gesellschaft, der das Hotel gehört, erwirbt, indem er alle ausgegebenen Aktien der Gesellschaft kauft.

Die Verkäufer werden die einzelnen Aktionäre des Unternehmens sein, und das wichtigste Dokument der Transaktion wird ein Anteilskaufvertrag sein.

In der Praxis werden Hoteldeals jedoch typischerweise als Verkauf von Vermögenswerten strukturiert (Asset Deal). Dabei wählt der Käufer stattdessen die spezifischen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des Unternehmens aus, das er kaufen möchte.

Der Verkäufer ist das Unternehmen selbst, und das wichtigste Transaktionsdokument für die Eigentumsübertragung ist ein Geschäftsübertragungsvertrag.

Ein Share Deal mag zunächst die attraktivere und unkompliziertere Option erscheinen. Allerdings können steuerliche Altlasten, einschließlich anderer potenzieller Ansprüche, und steuerliche Fragen, die sich aus einem Anteilsverkauf ergeben, den Kauf von Vermögenswerten aus der Sicht des Käufers wesentlich attraktiver machen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Asset Deal?

Der Asset Deal bedeutet die Übertragung bestimmter Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Rechtsverhältnisse einer Gesellschaft oder eines Vereins auf einen Käufer. Umgesetzt nach § 433 BGB, die REM-Übertragung nach §§ 929ff, 873, 413 in Verbindung mit § 398 BGB.

Die Vorteile:

• Der Käufer und der Verkäufer wissen genau, was er kauft oder verkauft
• Einzelne Vermögenswerte und/oder Rechtsverhältnisse können in der ausgebenden Firma verbleiben (Cherry Picking)
• Haftung nach § 434 BGB (Mangel)
• Unerwünschte Risiken, z.B. steuerlicher Natur bleiben im Mantel, wenn der Verkäufer
• Abschreibung des Kaufpreises über die Verteilung auf die einzelnen Vermögenswerte in Höhe der jeweiligen Teilwerte, siehe § 7 ITA
• Amortisation der mit dem Erwerb verbundenen Kosten auf die einzelnen Vermögenswerte
• Der Gewinn geht an das Unternehmen und kann mit bestehenden Verlustvorträgen und anderen steuerlichen Möglichkeiten verrechnet werden. Zur Verteilung des Gewinns an Kapitalgesellschaften: Steuerbelastung, s.h. Share Deal, bei Ausschüttung an Privatpersonen greift die Abgeltungssteuer auf (von der Gesellschaft zu leistende) in Höhe von derzeit 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag an. Damit wird die Steuer für natürliche Personen abgegolten. Die Steuern der Gesellschaft (GewSt, KSt.) bleiben unberührt.
• Keine Umsatzsteuer. soweit Artikel 1 Abs. 1A UStG eingehalten wird

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Die Nachteile:

• Gewissheitsprinzip, d.h. teilweise aufwändigere Definition der zu verkaufenden Vermögenswerte / Rechtsverhältnisse
• Zustimmungserfordernis für die Übertragung von Rechtsbeziehungen (Kunden, Lieferanten, Arbeitnehmer), analog § 415 BGB
• Ein vollständiger oder sogar umfangreicher Erwerb von Vermögenswerten kann nach dem US-Kartellrecht einen Kontrollerwerb auslösen, so dass dies genehmigungspflichtig sein kann.
• Formale Anforderungen:
  • Grundstückskaufvertrag gem. § 311 Abs. 1 BGB Beurkundung des gesamten Vertrages, damit wären auch formlose Vereinbarungen gem. nichtig. §§ 125, 139 BGB, die wiederum durch das Grundbuchamt geheilt werden können.
  • Die Übertragung aller Vermögenswerte im Sinne des § 311b Abs. 3 bedarf der notariellen Beurkundung. Aufgrund der Rechtsprechung wird das OLG Hamm nach Beobachtung des Urhebers dazu veranlasst, fast alle Vermögensübertragungen zu beurkunden.
  • Bewegliches Eigentum, Vermögen und geistiges Eigentum allgemein Formfrei – s.h. Aber Urteil OLG Hamm, sowie zur Eigentumsrechtsabtretung eidesstattliche Versicherung, z.B. Bsp. § 27 ABS. 3 und § 28 Marken
• Arbeitnehmer: Anwendung des § 613a BGB, in einem Teilbetrieb – Cidfont-nung der Arbeitnehmer. In bestehenden Tarifverträgen gehen sie nach § 613a Abs. 1 Satz 2 auf den Erwerber über, soweit dieser nicht im Falle des Arbeitnehmers durch eigene Tarifverträge die Termina ment mit dem Zedenten zu übertragen hat.
• Betriebsrat, falls vorhanden: Die Mitbestimmung beträgt 111 BetrVG, aber eine Änderung des Inhabers führt zu keiner betrieblichen Änderung von § 106, Abschnitt, hier § 613a zum Schutz der Arbeitnehmer. Änderung des Beteiligungsstatus kann
• Coat verbleibt beim Verkäufer, möglicherweise mit all den bestehenden Risiken und ist

Die Sorgfaltspflicht beschränkt sich auf die erworbenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Rechtsbeziehungen. Dies ist kostengünstiger als ein Aktiengeschäft.

Die Frage der Zustimmungserfordernisse von Lieferanten, Kunden und Mitarbeitern kann durch entsprechende Klauseln im Vertrag gelöst werden, so dass die damit verbundenen Risiken tatsächlich wirtschaftlich auf den Käufer übertragen werden.

Bei strittigen Fragen mit deutlich unterschiedlichen Risikobewertungen und / oder Auffasslösungen der Parteien, die sich als Dealbreaker erweisen, kann der Mantel drin bleiben.

Das Haftungs- und Gewährleistungsrisiko kann klar definierbar sein, was zu einer Reduzierung der Haftungs- und Gewährleistungsansprüche und verkürzten Verjährungsfristen führt. Die Steuerbelastung des Verkäufers ist gegebenenfalls im Einzelfall geringer als beim Share Deal.

Ist eine allgemeine Aussage, welche Transaktionsform – Share- oder Asset Deal – aus Käufer- oder Verkäufersicht besser ist, ist meiner Meinung nach nicht möglich. Dies wird durch die Parameter des Einzelfalles bestimmt.

Kleinere KMU und insbesondere krisenbeherrschte Gesellschaften ohne komplexe Strukturen von Tochtergesellschaften können unter bestimmten Umständen einen Asset Deal optimieren, was die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs und den Kaufpreis erhöht.

Vermögenswerte und Verbindlichkeiten

Ein Käufer hat die Möglichkeit, die spezifischen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Unternehmens zu wählen, die er bei einem Asset Deal erwerben möchte.

Dies gibt dem Käufer ein gewisses Maß an Flexibilität sowie Schutz vor bekannten oder unbekannten Verbindlichkeiten des Unternehmens, die er wahlweise offen lassen kann. 

Der Käufer sollte dafür sorgen, dass alle Einzelheiten und Auflistungen aller Vermögenswerte, die er erwirbt, als Anlage in den Vertrag über die Unternehmensübertragung aufgenommen werden. Ebenso sollte der Vertrag über den Unternehmensübergang die ausgeschlossenen Verbindlichkeiten auflisten, die der Käufer nicht erwirbt. 

Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Vertrag das Geschäft so widerspiegelt, wie zwischen Käufer und Verkäufer geschäftlich vereinbart. Der Geschäftsübertragungsvertrag sollte eine Aufteilung des Wertes auf die verschiedenen Vermögenswerte enthalten.

Bei einem Share Deal gehen alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Unternehmens automatisch auf einen Käufer über. Sie müssen nicht ausdrücklich im Anteilskaufvertrag aufgeführt werden.

Bei einem Share Deal übernimmt der Käufer alle Verbindlichkeiten, einschließlich unbekannter Verbindlichkeiten (einschließlich möglicher Steuerverbindlichkeiten und Strafen). Infolgedessen muss der Käufer in der Regel ein langwierigeres, umfangreicheres und folglich teureres Due-Diligence-Verfahren durchführen.

Mitarbeiter

Nach den TUPE-Bestimmungen ist die allgemeine Regel, dass Angestellte bei einem Asset Deal automatisch auf einen Käufer übergehen. Ein Käufer muss dafür sorgen, dass die Angestellten die gleichen Beschäftigungsbedingungen genießen wie bei ihrer vorherigen Beschäftigung, mit Ausnahme von Rentenansprüchen. 

Eine 30-tägige Benachrichtigungs- und Konsultationsfrist muss vom Verkäufer im Voraus durchgeführt werden. Dies kann sich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Geschäftes auswirken. Daher sollte die Zusammenarbeit mit den Arbeitnehmern in einem frühen Stadium erfolgen. 

Die Aufgabe, TUPE-Benachrichtigungen herauszugeben und sich mit einer manchmal großen Anzahl von Angestellten zu beschäftigen, kann für die mit dieser Aufgabe beauftragte Person administrativ aufwändig sein. In Anbetracht dessen sollte der Verkäufer ausreichende Ressourcen für diesen wichtigen Aktionspunkt bereitstellen.

Im Gegensatz dazu gehen Angestellte bei einem Share Deal automatisch auf einen Käufer über und die oben genannten TUPE-Schutzmaßnahmen gelten nicht für den Transfer.

Kommerzielle Verträge

Bestehende Verträge müssen bei einem Asset Deal abgetreten oder erneuert werden, da sich die Identität der Vertragsparteien ändern wird. Dieser Prozess erfordert eine Überprüfung der Übertragungs- und Kündigungsbestimmungen in bestehenden Verträgen.

Darüber hinaus können Verhandlungen mit Dritten erforderlich sein, um die Zustimmung zur Vertragserneuerung zu erhalten. Dies kann zeitaufwändig sein und erfordert unter Umständen den Einsatz von Rechtsberatern.

Bei einem Share Deal müssen die Verträge weder übertragen noch erneuert werden. Stattdessen muss die Zustimmung für Verträge eingeholt werden, die eine „Change of Control“-Klausel enthalten.

Die „Change-of-Control“-Klausel kann der anderen Vertragspartei das Recht geben, den Vertrag aufgrund des Eigentümerwechsels oder des Kontrollwechsels des Verkäufers zu kündigen. 

Daher ist es zwingend erforderlich, dass die Verkäufer mit den Gegenparteien zusammenarbeiten und die Zustimmungsvoraussetzungen erfüllen.

Dieser Prozess wird eine Überprüfung der Change of Control-Klauseln in den bestehenden Verträgen erforderlich machen, was wiederum zeitaufwändig sein kann und möglicherweise den Einsatz von Rechtsberatern erfordert.

Abschluss des Prozesses

Das verkaufende Unternehmen wird nach Abschluss eines Asset Deals weiter bestehen. Die Anteilseigner des Verkäufers werden sich überlegen müssen, welche Schritte im Hinblick auf die weitere Existenz des Unternehmens erforderlich sind. Die Aktionäre können sich zum Beispiel dafür entscheiden, die Gesellschaft aufzulösen oder ihren Namen zu ändern.

Bei einem Share Deal wird der Käufer zum Anteilseigner des Zielunternehmens, das wie vor dem Deal weiter besteht, und die bisherigen Anteilseigner scheiden einfach aus.

Immobilien

Bei allen Hotelgeschäften wird es ein Immobilien-Element geben, und ihr solltet euch von euren Rechtsberatern beraten lassen.

Fazit

Wir empfehlen den Käufern und Verkäufern, sich im Voraus Zeit zu nehmen, um die rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Vor- und Nachteile zu bedenken, die mit der Strukturierung eines Hotelverkaufs als Share Deal oder Asset Deal verbunden sind.

Ihr solltet euch von euren Rechts-, Finanz- und Steuerberatern über die Auswirkungen beider Strukturen fachkundig beraten lassen, die euch bei dieser Entscheidung behilflich sein werden.