Asset Management erklärt: Was, warum, wo

Asset Management erklärt: Was, warum, wo

Vermögenswerte, sogenannte Assets, sind materielle oder immaterielle, finanzielle oder nicht-finanzielle Vermögenswerte eines Unternehmens und des öffentlichen Sektors. Vermögenswerte hängen von der Art der Organisation und des Betriebs, den finanziellen und rechtlichen Anforderungen und den Erwartungen der Interessengruppen ab. Diese Faktoren müssen bei der Umsetzung der Anforderungen an die Vermögensverwaltung, dem Asset Management, berücksichtigt werden. Der Zeitraum zwischen der Schaffung und dem Ende eines Vermögenswerts wird als Lebenszyklus oder Lebensdauer bezeichnet. Innerhalb dieses Zeitrahmens ändert sich der Wert der Vermögenswerte für Unternehmen, was eine kontinuierliche Anpassung der Vermögensverwaltung erfordert.

Was bedeutet Asset Management?

Erfolgreiche Vermögensverwaltung/ Asset Management wird als die Erwirtschaftung von Nutzen aus dem Vermögen beschrieben. Sie koordiniert finanzielle, betriebliche, Instandhaltungs-, Risiko- und andere vermögensbezogene Aktivitäten, um diesen Nutzen zu erreichen.

Es gibt auch andere Anlageklassen wie Anleihen, Aktien und Liquidität. Ziel der Vermögensverwaltung ist es, das Vermögensportfolio des Kunden unter Berücksichtigung seiner Renditeziele, seiner Risikobereitschaft und anderer Faktoren, wie z.B. der Lebensplanung von Privatpersonen, zu optimieren. 

Voraussetzung für den Asset-Management-Ansatz ist die Berücksichtigung von Risiken innerhalb des gesamten Lebenszyklus eines Assets und damit auch der gesamten Lebenszykluskosten. Die Lebenszykluskosten umfassen alle Cashflows über die gesamte Lebensdauer des Assets, von der Planung/ Entwicklung bis zur Entsorgung.

Was bedeutet Asset Management?

Quelle: ISO55000

Real Estate Asset Management

Generell ist das Asset Management von Immobilien oder Real Estate Asset Management (REAM) die aktive Planung, Verwaltung, Umsetzung und Kontrolle aller wertbestimmenden Maßnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios auf Objektebene während der Bewirtschaftungsphase. Durch gezielte Maßnahmen entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses einer Immobilieninvestition werden Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie ergriffen, um eine optimale Rendite auf das eingesetzte Kapital aus der laufenden Bewirtschaftung und eine mögliche spätere Verwertung zu erreichen (Vgl. Hoerr, Pamela; 2011). 

Das Asset Management handelt immer nach den Richtlinien des Portfolio Managements, um die Ziele des Eigentümers zu erreichen. Dementsprechend wird das Immobilien-Assetmanagement auf der strategischen Objektebene unter dem Investitionsmanagement und dem Portfoliomanagement an.

Real Estate Asset Management

Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung 2011

Obwohl das Immobilien-Asset-Management nur auf der Ebene des strategischen Immobilienmanagements aktiv ist, kann dies sowohl die Verwaltung von einzelnen Immobilien als auch von Portfolios umfassen.

Von der Analyse und Bewertung von Immobilien und Portfolios über die Verwaltung und Optimierung bis hin zum Verkauf ist das Real Estate Asset Management während der gesamten Wertschöpfungsphase einer Immobilie aktiv. Zusammen mit dem Portfolio Management werden Immobilienstrategien erarbeitet, die während der gesamten Haltephase angepasst und umgesetzt werden. Das Asset Management beteiligt sich auch am Verkauf von Immobilien oder unterstützt diesen. 

Dabei unterscheiden sich die jeweiligen Leistungen zwischen den einzelnen Unternehmen teilweise erheblich.  Dem Immobilien-Assetmanagement können jedoch insbesondere folgende Bereiche zugeordnet werden:

  • Definition einer Immobilienstrategie mit ständiger Anpassung und laufender Umsetzung
  • Vertretung der Eigentümerinteressen
  • Übernahme von Eigentumsaufgaben
  • Optimierung und Reduzierung der laufenden Kosten
  • Vorbereitung von Businessplänen/Machbarkeitsstudien
  • Verwaltung und Kontrolle der Hausverwaltung, des Facility Managements und, falls erforderlich, anderer Dienstleister
  • Qualitätsmanagement in Bezug auf externe Dienstleister auf Objektebene
  • Laufende operative Berichterstattung über die Immobilien an das Portfoliomanagement
  • Überwachung der aktuellen Objektleistung
  • Unterstützung des Portfoliomanagements bei Portfolioanalysen und Asset Reports
  • Identifizierung von Desinvestitionsmöglichkeiten und Verwaltung oder Durchführung des Verkaufs

Prozess-Klassifizierung des Real Estate Asset Managements

Prozess-Klassifizierung des Real Estate Asset Managements
Quelle: IDIW 2011

Wenn man  also versucht die Definition von gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., www.gif.de) für Real Estate Investment Management REIM und die Definition von Asset Management der BVI sinnvoll miteinander zu verknüpfen, gelangen Sie zur nebenstehenden Abbildung. Diese Darstellung findet sich in ähnlicher Form in Göötz, R. (2001 – 2010), Niesslein, G. (2008), Gondring, H. (2009) und Potratz, L.M. (2009).

Versuche, zwischen einer „strategischen Objektebene“ (= Immobilien-Asset-Management) und der Ebene des Immobilien-Portfoliomanagements zu unterscheiden, sind auch aus kapitalmarkt- und portfoliotheoretischer Sicht, um es milde auszudrücken, sehr schwer zu verstehen. Um ein Portfolio unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten managen zu können, ist es unbedingt erforderlich, jederzeit jedes einzelne Objekt zu berücksichtigen. Es gibt keine abgekoppelte „strategische Objektebene“. Vielmehr ist sie ein notwendiger und integraler Bestandteil des täglichen Portfoliomanagements.

Korrekterweise muss eine hierarchische Struktur (aus der Sicht der Immobilienwirtschaft) so aussehen:

A. Ebene der Gesamtinvestitionen (alle Aktiva und Passiva)

B. Ebene Immobilieninvestitionen (alle Immobilieninvestitionen und damit verbundene Direktfinanzierungen)

C. Ebene des Immobilienportfolios, besser: Ebene des Inmobilienbestandes (Summe und Zusammenspiel aller Objekte)

D. Objektebene (Betrachtung einzelner Objekte)

E. Ebene der Flächeneinheit (Berücksichtigung der einzelnen (Miet-)Flächen)

Nach Prof. Dr. Robert Göötz 08/2011

Der Holistische Kreis des Asset Managements von JLL

JLL Holistic Circle Asset Management 


Quelle: JLL Holistic Circle Asset Management 

Vorteile von Asset Management 

  • effiziente und effektive Nutzung der verfügbaren Ressourcen und optimale wirtschaftliche Leistung
  • nachhaltige Reduzierung der Wartungskosten
  • die Verfügbarkeit von Vermögenswerten erhöhen
  • verbesserte Investitionsplanung
  • transparente Bewertung durch die Vermögensverwaltung führt zu erfolgreichen und nachhaltigen Investitionsentscheidungen
  • erhöhte Kundenzufriedenheit, z.B. durch erhöhte Liefertreue und konstante Qualität durch erhöhte Anlagenverfügbarkeit
  • verstärkte Wettbewerbsposition
  • Qualitätsverbesserung und -sicherung
  • ressourceneffizienter und nachhaltiger für die Umwelt
  • minimiertes Prozessrisiko in der Wertschöpfungskette
  • verbesserte ökologische Bedingungen

Wie funktioniert Asset Management?

Jede einzelne Position in einem Aktien-, Anleihe- und Immobilienportfolio usw. muss ständig überprüft und kontrolliert werden. Dazu ist zu überlegen, was mit jeder einzelnen Position zu tun ist, damit – je nach Zielsetzung – die Performance steigt, das Anlagerisiko sinkt oder z.B. die Fungibilität oder Marktfähigkeit verbessert wird. 

Was ist ein Asset Manager Immobilien?

Das Asset Management umfasst im Wesentlichen strategische und kontrollierende Aufgaben und natürlich in einigen Bereichen auch ausführende Aufgaben. Die Übergänge und Schnittstellen zu verwandten Funktionen wie Investitionsmanagement oder Immobilienverwaltung sind fließend. Einzelne Komponenten des Dienstleistungsangebots werden je nach Bedarf gezielt eingesetzt. Der Vermögensverwalter/ Asset Manager sollte seine Rolle und Verantwortung als eine Art „Chef“ der Immobilie verstehen.  

Die Aufgabenbereiche im Rahmen der Vermögensverwaltung lassen sich in immobilienbezogene und betriebswirtschaftliche Schwerpunkte unterteilen.

Immobilienbezogene Dienstleistungen (z.B. Property- und Facility Management) sind notwendig, um den langfristigen, unterbrechungsfreien Betrieb der Immobilien sicherzustellen und werden in der Regel vom Asset Manager beauftragt und überwacht.  

Betriebswirtschaftliche Dienstleistungen spielen dagegen tendenziell eine wichtigere Rolle bei der Steigerung des Ertragspotenzials der Immobilien. Dazu gehören insbesondere die Bereiche Revitalisierung und Vermietung sowie An- und Verkauf, denn sie bestimmen sowohl den Zeitraum für die Zuteilung von Mitteln im Rahmen einer Investition als auch die Höhe der eingesetzten Mittel und die Höhe der erzielten Erträge. Diese beiden Bereiche haben somit einen entscheidenden Einfluss auf den Grad der Zielerreichung von Investitionen.

Wie viel verdient ein Asset Manager?

In der Immobilienbranche können Führungskräfte auch unterhalb der Vorstands- und Geschäftsführungsebene mit hohen Gehältern rechnen: Die Spitzenverdiener in der zweiten Reihe sind die Leiter des Vermietungsmanagements mit einem Jahresgehalt von 215.400 Euro im Mittelwert. Es folgen die Leiter des Portfoliomanagements mit 125.200 Euro. Die Leiter des Asset Managements liegen mit einem medianen Jahresgehalt von 116.700 Euro an dritter Stelle (Gehaltsstudie Kienbaum/ ZIA 2017). 

Wie viel verdient ein Asset Manager?

Quelle: Immobilienmanager 2017

Nicht alle Manager können mit einem Spitzengehalt rechnen 

Die nicht im Kerngeschäft direkt involvierten Führungskräfte verdienen wesentlich weniger: So erhält beispielsweise ein Facility Manager im Median 68.400 Euro pro Jahr und ein Manager der Kundenbetreuung 56.800 Euro. Vertriebsleiter hingegen können mit einem Jahresgehalt von 114.500 Euro rechnen. Auch die Immobilienbranche zahlt attraktive Gehälter an ihre besonders gefragten Spezialisten: So verdienen beispielsweise Investmentmanager im Median 96.800 Euro pro Jahr, Centermanager 87.000 Euro und Bauprojektleiter 80.400 Euro.

Gehalt vom Asset Manager
Quelle: Immobilien-Zeitung 08/2019

In der Immobilienwirtschaft gibt es ein breites Spektrum an Tätigkeitsfeldern und die Bezahlung ist ebenfalls sehr unterschiedlich. Beispielsweise verdienen die Hausmeister im Median 37.000 Euro pro Jahr. Sachbearbeiter beziehen 42.400 Euro. Immobilien- und Facility-Manager sind deutlich höher, aber mit 57.700 Euro sind sie noch weit davon entfernt, in der Spitzengruppe zu liegen. 

Developer dringen eher in diese Bereiche vor: Die Gruppe der Projektentwickler, -manager und -leiter erreicht einschließlich der Boni ein medianes Gesamtgehalt von 64.300 Euro. Bauleiter, Bauprojektleiter und Baumanager liegen mit 66.000 Euro auf gleicher Höhe. Für die Asset Manager müssen die Unternehmen ein paar Euros mehr aufbringen: 76.000 Euro. Und Fondsmanager sind deutlich teurer, wie die Mediane zeigen.

Der Median sollte nicht mit dem arithmetischen Durchschnitt verwechselt werden. Der Median ist vielmehr der Wert, der das Feld der Teilnehmer durch zwei Hälften teilt. Hier bedeutet er: Die eine Hälfte der sehr erfahrenen Fondsmanager verdient mehr als 98.500 Euro, die andere Hälfte weniger. Auf diese Weise haben – anders als beim arithmetischen Durchschnitt – Ausreißer nicht so viel Gewicht.

Gehalt eines Asset Managers
Quelle: Immobilien-Zeitung 08/2019

Der Studie zufolge werden Führungspositionen deutlich höher vergütet: Mit zunehmender Verantwortung für Personal und Budget steigt in der Regel auch die Vergütung.

Hier weiterlesen

  1. REAM Germany – Real Estate Asset Management – Eine Plattform von und fuür Spezialisten der Branche. Sie bieten Marktinformationen und Recherche zur Verfügung an. 
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