HOTEL ASSET MANAGEMENT VON IMMOBILIEN IST EIN KONZEPT, DAS IN DER HOTELBRANCHE RECHT POPULÄR IST, ABER WAS BEDEUTET ES WIRKLICH? ES WIRD ALS VERWALTUNG VON SCHNELLEN VERMÖGENSWERTEN ANGESEHEN, WAS WIEDERUM DURCH EINE GUTE BEWERTUNGSANALYSE DES HOTEL ASSET MANAGERS ERGÄNZT WIRD, DIE ES ERMÖGLICHT, DEN GEEIGNETSTEN UND PROFITABELSTEN INVESTITIONSPLAN ZU DEFINIEREN.
Heutzutage boomt der Investitionsmarkt. Es gibt viele Hotelbesitzer, Bauträger und private Investoren, die Vermögenswerte besitzen, aber nicht die Erfahrung haben, Käufer zu finden; es gibt auch neue Investoren, die die Entwicklung neuer Hotelprojekte in Erwägung ziehen, oder einfach nur potenzielle Investoren, die Schwierigkeiten haben, die Kontrolle über das interne Hotelmanagement zu übernehmen. Hier kommt das Asset Management von Immobilien ins Spiel.
Warum sind Asset Manager für Hotelimmobilien wichtig?
Grund Nr. 1: Sie überbrücken die Informationslücken zwischen Eigentümern und Betreibern
Tatsächlich würden viele Hotelbesitzer angesichts der Volatilität auf dem Reisemarkt nicht mehr das Risiko eingehen, eine Beziehung mit einem Hotelbetreiber einzugehen, wenn sie nicht ständig von einem Hotel Asset Manager unterstützt würden.
Die Rolle eines Hotel Asset Managers, der vom Eigentümer des Objektes angestellt ist, besteht darin, dafür zu sorgen, dass ein Objekt sein volles Potenzial erreicht, so dass es langfristig höhere Renditen erzielen oder auf dem Höhepunkt seines Immobilienwertes verkauft werden kann.
Wenn Eigentümer und Betreiber einen Hotelmanagementvertrag abschließen, so geschieht dies oft mit unterschiedlichen Zielsetzungen.
Der Betreiber kann sich natürlich mehr auf den Schutz seiner Marke und die Vergrößerung seines Marktanteils konzentrieren, während der Eigentümer auf die Maximierung seines Gewinns oder des Wertes des Vermögens bedacht ist.
Obwohl der Managementvertrag in der Regel eine gewisse Annäherung an diese Ziele vorsieht, neigt er sich oft etwas mehr in Richtung des Betreibers.
Diese Fehlausrichtung wäre nicht unbedingt ein Problem, wenn es eine größere Symmetrie zwischen der Gastfreundschaft des Eigentümers und der des Betreibers gäbe.
Aber große Hotelbesitzer sind nicht immer professionelle Hoteliers. Sie sind eher Finanzinstitutionen, Fonds, Immobiliengesellschaften, vermögende Privatpersonen usw. – oft mit wenig operativer Erfahrung im Gastgewerbe.
Dieser Mangel an Erfahrung bedeutet, dass sie manchmal Schwierigkeiten haben, den richtigen Betreiber überhaupt zu finden.
Und selbst dann wissen sie vielleicht nicht immer, worauf sie bei der Aushandlung der besten Bedingungen achten müssen. An dieser Stelle greifen wir als Hotel-Asset-Management-Profis ein.
Die Erfahrung des Hotel Asset Managers in den Bereichen Hotelbetrieb, Vertragsverhandlungen, Entwicklung und Leistungsmanagement verleiht ihm das Maß an Fachwissen, das einigen Eigentümern möglicherweise fehlt.
Und obwohl die Betreiber bei den Vertragsverhandlungen – oft Hand in Hand mit dem Rat ihrer gesetzlichen Vertreter – auch viel lokales und taktisches Fachwissen anbieten können, reicht dies möglicherweise nicht aus.
Die Asset Manager von Hotels bringen ein viel breiteres Verständnis über geografische Märkte, Segmente, Immobilientypen, beste Praktiken, Marken und Betreiber mit.
Dieses Denken in großen Dimensionen kann hilfreich sein, während die Eigentümer einen Betreiber wählen, der für ihre Immobilie geeignet ist. Ihre frühzeitige Einbeziehung verhindert oft zukünftige Konflikte im Nachhinein.
Sobald eine Hotelimmobilie in Betrieb ist, bieten die Hotel Asset Manager dem Eigentümer regelmäßige, detaillierte Überprüfungen der Finanzen, des Gewinns und Verlusts, der Bilanzen, der Budgets, des Cash-Flows sowie Ratschläge zu Investitionen an.
Sie unterstützen das Hotelmanagementteam in Bezug auf Verkaufsstrategien, Gastronomiemarketingpläne und alle anderen Fragen im Zusammenhang mit der Zukunft des Hotels.
Die Vermögensverwalter stellen auch regelmäßig sicher, dass die Stimme der Betreiber und des lokalen Managementteams vom Eigentümer in Sicherheitsfragen, bei Branchenmaßnahmen, Verzögerungen bei der Eröffnung oder anderen dringenden Angelegenheiten gehört wird.
Grund Nr. 2: Sie sind die Augen und Ohren des Besitzers im Betrieb
Die Hotel Asset Manager stellen sicher, dass die Kommunikation zwischen dem Eigentümer, der Hotelmanagementgesellschaft und ihrem lokalen Team auf die effizienteste Weise koordiniert wird.
Ihre Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass alle Informationen – positive wie negative – so schnell wie möglich zum Eigentümer gelangen. Dies schafft eine Win-Win-Situation für den Eigentümer und den Betreiber.
Indem sie bei allen Berichten proaktiv und wahrheitsgemäß vorgehen, stellen sie sicher, dass es später keine Überraschungen für die Eigentümer gibt.
Jeder Hotel Asset Manager verfolgt einen etwas anderen Ansatz, aber die meisten werden einen monatlichen Marktbericht und eine monatliche Gewinn- und Verlustübersicht erstellen, die alle wichtigen Probleme aufzeigen.
Diese Berichte basieren auf Informationen, die vom Betreiber zur Verfügung gestellt werden, die dann standardisiert werden, um sie für den Eigentümer leichter verdaulich zu machen.
Die Neuprognose und die PACE werden ebenfalls genau überwacht, um sicherzustellen, dass das Hotel das Jahr wie geplant oder höher abschließt. Außerdem werden Bilanzen, Cashflow, Zusammenfassungen der monatlichen Investitionsprojekte usw. überprüft.
Dabei stellen die Asset Manager sicher, dass alle bereitgestellten Daten korrekt berechnet wurden und den neuesten USALI-Richtlinien entsprechen.
Sie heben auch Kernpunkte hervor, die sich auf die operativen Abteilungen, die Betriebskosten, die Personalabteilung, den Cash-Flow, die Bilanzen, die statistischen Daten usw. beziehen.
Wenn es um Investitionsausgaben (CapEx) geht, wird der Hotel Asset Manager den Eigentümern regelmäßig eine detaillierte Analyse des aktuellen Ist-Zustandes sowie die beste Strategie für die Zukunft vorlegen.
Sie versuchen immer, sich auf der Ebene der Immobilien zu vertiefen, damit wir diese Art von Dienstleistungen auf hohem Niveau anbieten können.
Sie studieren, wie die Anlage betrieben wird, überprüfen die Investitionsausgaben, das Buchungstempo, die Art der Gäste, die in das Hotel kommen – alles, was die Rentabilität der Immobilie beeinflussen kann.
Während der Bau- und Pre-Opening-Phase werden sie auch für laufende Besuche vor Ort und Treffen mit dem regionalen Betriebsteam, dem künftigen Generaldirektor und dem Steuerungskomitee sorgen.
Als Asset Manager für Hotels ist man auf detaillierte Kenntnisse des Gastgewerbes in einer Reihe von verschiedenen Regionen angewiesen, aber auch die Erfahrung in der Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von verschiedenen Betreibern ist sehr hilfreich.
Sie ermöglicht es auch, die General Manager und ihre Teams bei der Anwendung der neuesten Techniken und internationalen Best Practices in Bezug auf den Verkauf und das Marketing von Hotels, das Revenue Management, die Kommissionshöhe und den Flow-Through zu unterstützen.
Über die Ebene der einzelnen Immobilien hinaus verfügen sie als Hotel Asset Manager über ein fundiertes Wissen über die Tourismusindustrie.
Dadurch erhalten sie einen hervorragenden Einblick in potenzielle Disruptoren, die den Markt beeinflussen ( man denke nur an Airbnb, HotelTonight oder andere OTAs), sowie in alle Entwicklungen im digitalen Marketing, bei Online-Buchungstools und sozialen Medien – ganz zu schweigen von deren Auswirkungen auf die Kommissionsgebühren.
Grund Nr. 3: Sie fungieren als Schiedsrichter bei der Lösung potenzieller Spannungen zwischen Betreibern und Eigentümern
Obwohl die Hotel Asset Manager nur dem Eigentümer des Hotels gegenüber rechenschaftspflichtig sind, besteht ihre Aufgabe darin, Brücken zwischen den verschiedenen Teams zu bauen.
Diejenigen, die sich dem Klischee des aggressiven Vermögensverwalters anschließen, der den Betreibern sagt, wie sie ihre Geschäfte führen sollen, werden zweifellos von der Höflichkeit, der Professionalität und der Leichtigkeit enttäuscht sein, mit der die Interaktionen stattfinden sollten.
Anstatt die Geschäftsführer und ihre Führungsteams auf kleinstem Raum zu managen, hängt der Erfolg eines Vermögensverwalters von seiner Fähigkeit zur Zusammenarbeit ab.
Um das beste Ergebnis im Namen des Eigentümers zu erzielen, müssen sie in der Lage sein, harmonisch mit dem Corporate Office des Betreibers und den lokalen Teams vor Ort zusammenzuarbeiten.
Sie sind sich oft der Gratwanderung bewusst, die von vielen General Managern erwartet wird, wenn sie Verantwortung gegenüber dem Hoteleigentümer (wie sie es tun sollten), ihrem regionalen Manager und dem Corporate Office (wie es oft der Fall ist) zeigen müssen.
Die Asset Manager von Hotels bieten den Geschäftsführern regelmäßig zusätzliche Unterstützung, wenn es darum geht, mehr Unterstützung von der allgemeinen Marke zu fordern, insbesondere wenn das lokale Team sich nicht in der Lage sieht, sich zu äußern – zum Beispiel bei Fragen, die sich auf eine bessere technische Bauleitung oder eine stärkere Unterstützung von Verkauf und Marketing beziehen.
Worauf ist beim Hotel Asset Management zu achten?
Um ein Projekt zu verwirklichen oder ein bereits laufendes Projekt zu verbessern, braucht man Investoren. Und um zu investieren, braucht man Fachleute, die in der Lage sind, die richtigen Informationen zu sammeln und zu analysieren, damit die richtigen Entscheidungen getroffen werden können.
Dies ist entscheidend, um das Projekt auf den Weg zum Erfolg zu bringen. Der interne Hotelbetrieb und seine Marketing- und Verkaufspolitik sind Aufgaben, die von Fachleuten durchgeführt werden müssen, die zusätzlich dazu sicherstellen, dass der erworbene Hotelbetrieb den richtigen Preis hat und gute Erträge abwirft.
Die Steigerung des Wertes eines Assets ist bei dem Asset Management von Immobilien von wesentlicher Bedeutung; tatsächlich ist es wichtig, Strategien zu finden, die praktisch sind, wenn es darum geht, den Wert der Beteiligungen zu steigern und sicherzustellen, dass die Hotelimmobilie bestmöglich verkauft wird.
Alle Asset Management-Spezialisten verwalten die allgemeinen finanziellen Ergebnisse der Hotelimmobilien und optimieren so die Rendite der Investitionen in das Hotelgewerbe.
Ein Hotel kann einen außergewöhnlichen ROI erzielen, indem es ein einzigartiges Produkt entwickelt und ein unglaubliches Erlebnis für die Gäste schafft, um den lokalen Markt zu erreichen und das Asset zum Marktführer zu machen.
Dennoch ist die Durchführung einer Machbarkeitsstudie wichtig, um zu prüfen, ob die Beziehung des Hotels zum Markt, der Standort, die Kosten und die Finanzierung realisierbar sind.
Hotel Asset Management um gut beraten zu sein
Es kann eine echte Herausforderung sein, mit den neuesten Investitions- und Hotelvertriebstrends Schritt zu halten, da diese sich ständig ändern.
Viele Hotels sind auf die traditionelle Art und Weise der Betriebsführung eingestellt; deshalb ist es wichtig, das Hotelvermögen auf die nächste Stufe zu heben und so sein Ertragspotenzial zu entdecken.
Der Hotelbetrieb ist stark reguliert und auch liberalisiert, daher ist es wichtig, die am Standort des jeweiligen Vermögenswertes festgelegten Vorschriften für den Hotelbetrieb zu beachten.
Dementsprechend besteht ein wesentlicher Teil der Beratung darin, die verschiedenen Lizenzen und Genehmigungen im Zusammenhang mit dem Hotelgeschäft zu verfolgen und die Bedingungen für die Aufrechterhaltung dieser Lizenzen und Genehmigungen zu verstehen, falls das Hotel den Eigentümer wechselt.
Gleichermaßen erfordert die Überprüfung von städtebaulichen Angelegenheiten, die sich negativ auf die Zukunft des Hotelbetriebs auswirken oder sogar zum Stillstand führen können, eine detaillierte Analyse, die dem Käufer ausreichende Garantien bietet.
Hotel Asset Manager während einer Transaktion
All die oben genannten Aufgaben sind auch Teil des Konzepts der „Due Diligence“. Bei Kaufprozessen hilft die Durchführung mehrerer komplexer Due-Diligence-Prozesse, unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, wenn man die Komplexität des Hotelgeschäfts und die unzähligen Genehmigungen, Lizenzen und Details berücksichtigt, die für die Ordnungsmäßigkeit der Dinge zu analysieren sind.
Der zunehmende Zustrom ausländischer Investoren, insbesondere aus dem asiatischen Markt, die am Erwerb von Hotelanlagen interessiert sind, macht eine qualitativ hochwertige Rechtsberatung unerlässlich.
Diese Dienstleistungen zielen darauf ab, dem Hotelbetreiber den Übergang und die Übernahme eines neuen Hotels zu erleichtern und Probleme und potenziell unvorhergesehene Umstände zu minimieren.
Bevor er die Opportunität beurteilt, sollte der Hotel Asset Manager den Typ des Eigentümers verstehen, der die Immobilie kaufen wird. In dieser Branche reicht die Vielfalt der Eigentümer von Real Estate Investment Trusts (REITs), Einzeleigentümern, Hotelbesitzern bis hin zu Family Offices.
Immobilien richtig bewerten
In der Vorphase einer Transaktion muss der ernannte Hotel Asset Manager ein Raster von Kriterien festlegen, um den potenziellen Erwerb unter Berücksichtigung der Interessen und Ziele des Eigentümers zu bewerten.
Andere Kriterien, die die Eigentümer berücksichtigen müssen, können in finanzielle, kommerzielle und bauliche Bedingungen eingeteilt werden.
- Der finanzielle Aspekt: Faktoren wie die Kosten für ein Grundstück oder ein bestehendes Gebäude, die mögliche Aufwertung des Vermögens, die bisherigen Erträge und die Zukunftsprognose, der Zeitwert und eine ordnungsgemäße Bewertung sind einige der Hauptanforderungen.
- Der kommerzielle Aspekt: Faktoren wie die Art der Immobilie, der Standort, die gegenwärtige und zukünftige Konkurrenz, die tatsächliche Einrichtung des Managements (d.h. Franchise, Pacht- oder Managementvertrag usw.) und die Positionierung des Hotels oder des Gebiets innerhalb der örtlichen Gemeinde.
- Aspekt der baulichen Gegebenheiten: Faktoren wie die vorhandenen Anlagen der Hotels, Konfiguration, Konzept, Versicherung und Garantie usw.
Im Rahmen der Due Diligence sollte der Hotel Asset Manager in der Lage sein, eine eingehende Marktanalyse zu erstellen, die die Veränderungen von Angebot und Nachfrage im Wettbewerb und die Bewertung der Nachfragegeneratoren sowie alle anderen Trends, die erhebliche Auswirkungen auf das Land und/oder die Immobilie haben können, umfasst.
Je klarer die während der Due Diligence vorgelegten Informationen sind, desto einfacher ist es für die Verwaltung des Hotel Asset Managements der Immobilie, auf die kritischen Elemente hinzuweisen, die sich auf den Kauf des Assets auswirken.
Unabhängig davon, ob das Ziel eines Eigentümers darin besteht, die Rendite zu optimieren oder den Restwert zu maximieren, ist der kritischste Schritt die Sicherstellung einer klugen Kaufentscheidung.
Durch den Einsatz einer glaubwürdigen Asset Management Gesellschaft können die Prozesse leicht beschleunigt werden, da die Due Diligence gründlicher durchgeführt wird, was dazu beiträgt, das Übernahmerisiko der Eigentümer zu minimieren.
Fazit: Hotel Asset Manager als aufstrebender Beruf
Auch wenn es in gehobenen, von regionalen und internationalen Hotelgesellschaften betriebenen Full-Service-Hotels immer noch häufiger vorkommt – das Hotel Asset Management ist ein aufstrebender Beruf.
Angesichts der Komplexität des Hotelmarktes schätzen viele Eigentümer die Stabilität und Klarheit, die Hotel-Asset Manager in die Beziehung zwischen Eigentümer und Betreiber einbringen.
Und während ihre letztendliche Verantwortung darin besteht, den Gewinn und den Wert eines bestimmten Vermögenswerts zu maximieren, hat sich ihre Rolle über eine reine „Buchprüfungsfunktion“ hinaus entwickelt.
In der Tat hat ihre unparteiische Expertise in so unterschiedlichen Bereichen wie Immobilien, Betrieb, Verkauf, Investitionsausgaben (CapEx), strategische Positionierung und Marketing sie zu einem wesentlichen Partner in einigen der erfolgreichsten Eigentümer/Betreiber-Beziehungen gemacht.
